这两天，在朋友圈、各种群里流传着一条“重磅传闻”。消息传得有鼻子有眼，说是“9月底前后，国家将出台全国性的房贷贴息政策”。
一发布此消息，股市就最先沸腾了。
沉寂已久的房地产板块仿佛被打了鸡血一样集体上涨，龙头股保利发展从上个月底开始计算到现在，反弹幅度已经接近20%。
那么大家最关心的问题就是：这个消息是否真实存在呢？如果是真的的话，我们买房子可以少花多少钱？
01、 传闻中的“房贷贴息”，到底怎么贴？
坊间流传的一篇“小作文”中，提到三点主要内容为：
1.资金谁来出？
据说这是中央财政与地方财政一起合作完成的。中央贴息20-50BP、地方配套贴息20-50BP，两方面合计最高可以达到100BP，即1%，也就是贴息。目前全国大部分地区的首套房贷款利率已经降到3.0%-3.1%之间。
如果能够减少这个1%的利息的话，那么实际拿到手的房贷利率就会直接降到2%上下！以前这样的事情连想都没有想到。
2.谁能享受这个福利？
对不起，门槛定得很死。传言中说该贴息只适用于新发放的贷款和新购建的商品房，并且要符合首次购房者的要求。
二手房和二套改善型住房基本上已经被排除在外了；手上已经存在按揭贷款的存量房业主，则更不可能触及到。
3.它和降息有什么区别？
两者之间有什么不同呢？我们平时所说的“降息”，其实是降低LPR，这是银行的一种让利行为，也会压缩银行的盈利空间（净息差）。
而“贴息”则是财政直接拿出真金白银来补贴利息，银行的利益没有受到任何影响，所以积极性也就更高了。
虽然目前官方对于该传闻既未予以证实也未加以否认，但是考虑到此前大连、南京、苏州、长春等地已经推出了地方性购房补贴政策。
因此人们普遍认为此次推出的全国性购房补贴应该也会落实。
02、 市场确实冷，但“药方”真的能这么开吗？
在这样的关键时刻为什么会传来这样的消息呢？也就是因为上半年房地产市场的表现，让人心生寒意。
据国家统计局数据，今年上半年全国新商品房销售面积下降了11.6%，销售额下降了13.7%。销售额下降的速度比面积更快，说明房价还在继续下跌。
看央行的数据更加让人担心的是，今年上半年个人住房贷款余额下降了7160亿。
是什么意思呢？从2018年中期到2022年中期这四年间，我国个人住房贷款余额猛增了1.5万亿元；但是从2022年下半年到现在这四年里，这个数字不但没有增加，反而减少了2.6万亿元！
但是人们不再借钱买房子了，而是纷纷提前还款。在这样的情况下，市场上需要一个强有力的药物来提振信心。
此时就会有人说：既然买车、买家电、做装修都可以得到政府的补贴或者低息贷款，为什么买房不可以呢？
逻辑上没有问题，但是我们要算一下账。
03、 理想很丰满，现实的“两道坎”怎么过？
购置汽车和家用电器所获得的补贴，在全国范围内一年之内加起来大概也就几百亿元的样子，并且是分批次发放的，买了之后就会立即结清账单。但是房子不同，它体积很大、体量很大。
第一道坎：财政能不能承受得起？
大致估算的话，以今年上半年新房销售金额为3.3万亿元为例，全年大概会有6.6万亿元的市场规模。其中首套住房约占七成左右。
按照首付三成计算的话，剩下的七成都要靠贷款来解决，那么全国一年新增的首套房贷款总额大约是3.23万亿元。
如果是贴息0.5%，那么政府每年就要拿出160多亿来；
如果是贴息的话，每年要拿出320多亿。
补贴一年的话，咬咬牙就过去了。
但是问题在于，房贷是一二十年或者三十年的长期合同。如果是只给第一年贴息的话，之后二十多年都不再贴了，对于购房者来说一点好处都没有，也达不到刺激的效果。
但是如果连续贴息几十年的话，那么积累起来的财政开支就会达到一个惊人的程度了，在目前很多地方财政本就捉襟见肘的情况下，根本无法承受这样的负担。
第二道坎：存量房业主的心理落差怎么平？
这也是该传言最大的漏洞之一，就是只贴新房不贴二手房。
如果该政策真能落实的话，在前两年房价高涨的时候买入并持有4%-5%左右年利率产品的业主们心里会怎样呢？
他们不但在房价最高时购买了房产，并且还要承担起巨大的利息压力。而那些较早相信市场的购房者，则被排斥在外享受不到这些福利，从逻辑上来说是说不通的。
但是把存量房也包括进去的话，那么财政就会不堪重负了。因此，这是一道两难的选择题。
写在最后：
我的看法是：今年下半年，房地产市场仍然会有一些新的利好政策出现，但是坊间流传的“全国性的、大规模的房贷利率下调”这样的说法，基本上不可能实现。
目前的政策思路是“因城施策”，即由地方政府根据自身财政情况来小步快跑地试水，而不是由中央财政大包大揽地推行全国性一刀切的做法。
对于普通大众而言，不要让一时的流言蜚语、股市涨跌影响了自己的判断力。买房这件事情上，还是要回到自己真正的需求、现金流的安全以及城市的核心地段上来。
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